¿Qué es un Leasing Inmobiliario? Ventajas, desventajas y condiciones de este crédito

Puede darse el caso de que se necesite un local, una nave industrial o una oficina para aumentar la productividad, pero no se cuenta con el capital mínimo requerido para solicitar un crédito hipotecario. En estos casos, la figura mercantil del leasing inmobiliario es la más indicada para alcanzar el objetivo.

Explicación detallada sobre qué es un leasing inmobiliario

Entre las alternativas al préstamo de capital privado existe el leasing inmobiliario. Se trata de un contrato de alquiler con opción a compra. En esta modalidad, el banco adquiere la propiedad y la pone a disposición del arrendatario. La diferencia es que, en este caso, esas cuotas funcionan como abono al precio final de la propiedad.   

Es una gran herramienta para inversores que en el momento no cuentan con el capital para pagar el 20% o 30? inicial. También es apropiada para aquellos que no están seguros de querer comprar el inmueble en un primer momento.

¿Quién puede solicitarlo?: Condiciones leasing inmobiliario

Entre las muchas preguntas que se hacen nuestros clientes, con frecuencia consultan acerca del leasing inmobiliario para personas naturales. 

No obstante, esta herramienta de financiación en España es para empresas, personas jurídicas o profesionales autónomos que tengan interés en adquirir un inmueble, pero que quieran tomarse el tiempo para pensarlo mientras pagan un alquiler durante el tiempo convenido en el contrato de arrendamiento.

Requisitos para leasing inmobiliario

• Las cuotas a pagar durante el contrato deben ser fijas o, en su defecto, aumentar progresivamente durante la vigencia del contrato.
• El contrato de arrendamiento debe ser para 10 años como mínimo. La intención de compra debe estar establecida y debidamente detallada en sus cláusulas.
• El destino final de la propiedad debe ser para uso empresarial, agrario, de servicio o mixto (personal y empresarial). No aplica para uso personal únicamente.

Ventajas del leasing inmobiliario

Las ventajas del leasing, en comparación con el crédito hipotecario son notables:

• Las cuotas son más cómodas y flexibles. Esto permite obtener un mayor beneficio de la propiedad o aprovechar las temporadas favorables (en el caso de los hoteles y bienes agrarios) para hacer pagos más elevados durante las temporadas de mayor ingreso.
• Los precios son competitivos. De hecho, son compatibles con las líneas de crédito subvencionadas como las del BEI o el ICO.
• Rápida amortización fiscal. Bajo esta modalidad, las empresas tienen el doble del coeficiente de amortización. Las pequeñas empresas, así como las Pymes, tienen la posibilidad de una amortización del triple del coeficiente según la tabla de cálculo.
• Menor CIRBE.
• Financiación de hasta un 100%.
• Reducción de la base imponible del IRPF o impuesto sobre sociedades a través de las amortizaciones.
• La carga financiera es menor, ya que el bien aún no forma parte de los activos de la empresa.

Desventajas del leasing inmobiliario

• No es para personas naturales. Solo es para empresas o autónomos con fines mercantiles. 
• Mientras no finalice el contrato, no puedes ser propietario del inmueble.
• El mantenimiento y el seguro no se incluyen en el contrato. Es necesario negociar estos aspectos aparte.
• El precio de la financiación suele ser más alto que en un crédito hipotecario.
• Poner fin al contrato antes del tiempo pactado implica una penalización financiera.

¿Cómo opera el leasing inmobiliario?

Esta herramienta es utilizada como una estrategia de financiación de propiedades como terrenos y edificaciones. Al mismo tiempo, es una clase de alquiler, pero con mejores garantías que el arrendamiento común.

La forma de financiación funciona mediante el pago de cuotas mensuales que, una vez finalizado el contrato, quedan como cuotas de arrendamiento en el caso de que se decida devolver el inmueble, o como un abono al valor total de la propiedad en el caso de que se decida la compra.

Una vez finalizado el plazo establecido en el contrato que se ha firmado, las partes involucradas pueden elegir cualquiera de los tres caminos siguientes:

• La compraventa del inmueble. En este caso, el arrendatario pagará la diferencia entre el valor total y la cantidad neta de cuotas abonadas.
• Renovar el contrato para continuar con el inmueble alquilado y abonando cuotas.
• Detener los pagos y devolver el inmueble a su dueño. En este caso, a la entidad financiera.

¿Cómo se amortiza un leasing inmobiliario?

Cuando se hacen los cálculos para fijar la cuotas de pago se incluye, el capital a amortizar, la cuota de amortización y el IVA. Cuando el cálculo se hace a cuotas fijas y la financiación máxima es para 20 años. 

Para ilustrar este punto pondremos como ejemplo lo siguiente: Se pretende financiar una oficina y el importe base es de 100.000 euros con una cuota de interés del 2%. En este caso, una financiación a 10 años (120 meses) con pagos mensuales fijos tendría un valor residual de 911.75 euros.

Qué impuestos se pagan en un leasing inmobiliario:

• IVA o Impuesto al Valor Añadido: Este se paga fraccionado junto con las cuotas mensuales.
• IS o Impuesto de Sociedades: Permite deducir la amortización de la propiedad hasta por el triple del cociente establecido en la tabla de amortización.
• AJD o  Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Como el trámite se hace con escritura pública, debe calcularse la suma de todas las cuotas menos el IVA para obtener la base de cálculo para su pago.

¿Es interesante como forma de crédito para comprar un local comercial, o hay mejores opciones?

En realidad, todo depende de los objetivos financieros que se tengan a largo plazo. Es importante considerar muy bien lo conveniente que es el leasing inmobiliario frente al crédito hipotecario.

Cuando la adquisición se hace por medio de crédito hipotecario, la titularidad de la propiedad es del comprador. Por lo tanto, puede venderla, alquilarla o reformarla. Pero los bancos otorgan una financiación máxima de 80%, aparte de los gastos del trámite más todos los impuestos.

En cambio, cuando el proceso se hace a través de leasing, se puede obtener una financiación del 100% pero la propiedad permanece a nombre de su dueño (el banco) mientras dure el contrato. Por lo tanto, no representa ningún incremento al patrimonio.

Conclusión final y consejo de nuestros profesionales

Llegados a este punto, antes de tomar una decisión en cuanto a la modalidad de compra de un bien inmueble, no dudes en hacer una cita con nuestros profesionales.

Una vez reunida toda la información inherente a la propiedad (su valor en el mercado, el potencial que podría tener a futuro, los dividendos que hipotéticamente produciría en diferentes condiciones y cualquier otro aspecto de interés) te daremos una opinión con las opciones más razonables en tu caso.

No solo te asesoramos, también nos hacemos cargo de los trámites y te acompañamos a cada paso del proceso.