Evitar Subasta de Vivienda Habitual

Las experiencias profesionales en lo concerniente a cómo evitar una subasta de la vivienda habitual han demostrado que existe un desconocimiento de ciertas pautas. También se desconocen indicaciones disponibles a las cuales se puede acudir para solventar controversias en este tipo de procedimiento.

La gran mayoría de esas controversias son debido a que no se ha dado la debida difusión a las soluciones para situaciones en cada caso de ejecución hipotecaria. Tampoco se han dado las respuestas oportunas a las interrogantes que todo ciudadano debe conocer sobre esta temática.

Tal desconocimiento ha generado que muchos particulares hayan tenido serios inconvenientes con resultados adversos. Esto ha generado precisamente que, por no haber recibido el tratamiento e información adecuados en la ejecución de la subasta, ha perdido la vivienda.

En este post te queremos responder algunas de las interrogantes más comunes en esta materia.

¿Es posible parar la subasta de vivienda?

Los expertos señalan que es posible parar la subasta de una vivienda en aquellos casos en los que el acreedor consigue cobrar la deuda o si se llega a un convenio de pago de la misma. Tal convenio contempla un proceso que, en principio, tienes tres pasos a cumplir:

1. Extinguir la deuda y establecer otro préstamo definiendo nuevos plazos de devolución del mismo.
2. Convenir con el acreedor o prestamista que la venta de los bienes se lleve a cabo de manera externa a la subasta. 
3. Solicitar una prórroga tanto en la ejecución como en los plazos de devolución de la deuda.

Primero viene la ejecución hipotecaria de vivienda habitual

La ejecución hipotecaria de vivienda habitual, también llamada ejecución de hipoteca o acción hipotecaria, es el proceso ejecutivo que se realiza antes de la subasta. Aquí se establece la venta del bien inmueble hipotecado. 

A través de este procedimiento, el acreedor hipotecario, que usualmente es una institución financiera, puede cobrar su deuda al ejecutar la garantía que es la vivienda hipotecada. Esto sucede cuando el deudor no honra su obligación de pagar las mensualidades concertadas.

La ejecución hipotecaria ocurre cuando el acreedor recupera o se adjudica la propiedad por el impago del propietario de la vivienda al no cumplir con los plazos estipulados. 

¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria?

La experiencia ha mostrado que una ejecución hipotecaria puede tomar en promedio hasta dos años de principio a fin. No obstante, debemos señalar que ha habido casos que, dependiendo de las leyes estatales particulares, han habido ejecuciones de hipoteca que han durado más de cuatro años.

¿Cómo evitar la ejecución hipotecaria?

La mejor opción sobre cómo evitar la ejecución hipotecaria es mediante la devolución al banco del dinero adeudado antes de que se celebre la subasta. De esta forma, se podrá extinguir la ejecución de hipoteca siempre y cuando dicha vivienda tenga la condición de residencia habitual.

Existen facilidades de préstamos para empresas que proporcionan planes adecuados para estos casos.

¿Cómo funciona una subasta hipotecaria?

Para tramitar una subasta hipotecaria es preciso cumplir con los siguientes pasos:

• Acceder al portal de subastas del BOE, que es la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Funciona desde el año 2015 en nuestro país para la administración y cobertura a estos procesos.
• Registrarse, utilizando el certificado digital. También se puede hacer mediante el sistema Cl@ve de la administración electrónica.
• En el BOE se puede revisar los anuncios publicados sobre subastas y otros procesos. Es posible realizar la búsqueda por provincia.
• Una vez empezado el procedimiento de subasta, al efectuar la primera puja, se recibe una notificación con toda la información sobre el momento de dicha puja y el precio ofrecido.
• El procedimiento de subasta permanecerá activo durante unos 20 días.

Algunas recomendaciones previas a la subasta

Si eres un ciudadano interesado en alguna de las viviendas subastadas en el BOE es aconsejable, en la medida de lo posible, que:

• Te informes sobre el expediente judicial de la vivienda deseada. Esto es porque se han presentado casos que el inmueble está ocupado por un inquilino o por un okupa. Como sabrás, los okupas son las personas que se instalan en una vivienda o local deshabitado, sin tener derecho a ello según la legalidad vigente. 
• Contar con la capacidad económica suficiente y ajustarse a un presupuesto antes de iniciar la puja.
• Conocer la terminología empleada propia de las subastas.

En definitiva, una subasta es una opción para las personas que están en la búsqueda de adquirir una vivienda. No obstante, es pertinente tener la debida precaución en el momento de pujar. Un precio atractivamente bajo puede ser un caso que involucra una okupación sin saberlo, lo que se podría convertir en toda una verdadera preocupación.

¿Cómo evitar la subasta de vivienda habitual?

Son innumerables los casos de los afectados por hipotecas, quienes no pueden pagar la cantidad total del préstamo recibido más los intereses por demora. Esto deriva en la pérdida de su casa.

Sin embargo, se han venido introduciendo reformas a la legislación en esta materia con la finalidad de proteger al deudor hipotecario. Encontramos, por ejemplo, que se ha reforzado el mecanismo de reactivación del crédito. Esto implica la factibilidad de abonar solo las cuotas vencidas más los intereses de demora al momento de introducir la demanda de ejecución.

Asimismo, se ha establecido que no se requiere del consentimiento del banco. Este debe acceder a la solicitud y proporcionar la cantidad que debe consignar el ejecutado.

Seguidamente, tras haber consignado las cuotas atrasadas con sus respectivos intereses, e incluso las que se vencieron durante esta tramitación de ejecución, se procede a través del Secretario Judicial a la liberación del bien inmueble. Esto pone fin al procedimiento de subasta.

Por supuesto, que el bien inmueble objeto de la subasta debe estar, como ya hemos dicho, dentro de la categoría de vivienda habitual de cualquiera de los obligados en la escritura para poder ser considerado en esta reforma.

¿Qué hacer después de una subasta hipotecaria?

Una vez finalizada la subasta judicial, se contempla un período de rescate antes de proceder a hacer el desalojo de la propiedad. Las personas que allí habitan pueden seguir ocupándola por un tiempo determinado. En ese tiempo pueden aún hacer trámites para obtener dinero para rescatar su propiedad o llegar a una negociación con el comprador.

Al terminar el período de rescate, se procederá al desalojo de la vivienda. Se recibe una notificación de desalojo, incluyendo un horario de audiencia que se debe responder por escrito. Si en esa audiencia se ordena el desalojo. Por lo general, se estipulan 10 días para salir de la vivienda.

Existe la posibilidad de solicitar más tiempo al nuevo propietario, en caso de alguna circunstancia especial.