¿Cómo parar una subasta judicial?

Por la acumulación de deudas, los acreedores y bancos solicitan el embargo de la propiedad, establecida inicialmente como garantía en el contrato. Con el fin de parar la subasta de la vivienda, puedes ampararte bajo recursos legales o tramitar otro crédito hipotecario adaptado a tu situación financiera.

Mi casa sale a subasta: ¿qué puedo hacer?

Seguramente te has hecho esta pregunta al encontrarte en una situación crítica de tus finanzas. No obstante, siempre tienes alternativas que te ayuden a parar subasta vivienda. 

Según lo contemplado por la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley 19/2015, tienes derecho a parar la subasta judicial en cualquier momento previo de la subasta, pidiendo una comparecencia para acordar un plan de pago y cumplirlo. 

Es recomendable realizar la solicitud lo antes posible si quieres evitar pagar los altos costes que implican detener una subasta. 

¿Qué es una subasta judicial?

Una subasta es la última medida que aplica un juzgado civil, administrativo o penal ante el incumplimiento de pagos a los acreedores. Este procedimiento es regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley 19/2015, que indican cuáles son los procedimientos para la ejecución de créditos hipotecarios y bienes muebles registrables. 

Hay distintos procedimientos de embargo. Concretamente, las subastas judiciales requieren estas condiciones.

• Emisión de una resolución judicial firme de la ejecución de la deuda.
• Evaluación y embargo de los bienes.
• Cotización de los bienes con el valor suficiente para pagar lo adeudado. 
• Realización de la enajenación en una única subasta, no en sucesivas.
• Cumplimiento de la normativa específica ya sea para la subasta de bienes inmuebles o muebles. 

¿Cómo parar un embargo judicial?

Según la Ley de Enjuiciamiento Civil, inmediatamente a que el juzgado emita la ejecución, se procede al embargo de los bienes. No obstante, puedes prevenir este procedimiento a través de estas acciones legales. 

• Pago por consignación judicial. Es el depósito de la suma solicitada en un plazo de 10 días antes de la recepción de la demanda. En caso de solicitarlo después, debe ser antes de resolverse la oposición a la ejecución.   
• Formulación de oposición. Tienes un plazo de cinco días desde la notificación del despacho para presentar un escrito de oposición explicando los distintos motivos y alegaciones. Estos deben ser analizados y estimados por el juez, quien decide finalmente si suspender o no el embargo.  
• Solicitud de reducción o modificación del embargo. Puedes solicitar reducir o modificar el embargo y sus garantías. Por su parte, el acreedor puede hacer lo mismo pidiendo bienes o derechos a futuro.  
• Paralización de embargos. Puedes solicitar la paralización del embargo si te encuentras sobre endeudado, sin posibilidades de cumplir deudas futuras. De acuerdo a la Ley de Segunda Oportunidad, se abre el acuerdo extrajudicial de pagos para suspender el embargo durante dos meses mientras se logra un acuerdo extrajudicial. 

Es importante asesorarte debidamente para consignar los requisitos de solicitud de oposición o de suspensión del embargo en los plazos establecidos. En este proceso, el juez puede determinar suspenderlo o ratificarlo.   

En caso de lograr un acuerdo extrajudicial con el acreedor, debes informar al juzgado para suspender el embargo en un plazo de 60 días.  

Estas son las causas de suspensión de la subasta judicial. 

• Nulidad de las actuaciones debido a infracción de la normativa procesal. El demandante no cumple con las formalidades establecidas por la ley. 
• Nulidad por titulación de crédito. El banco ha vendido el crédito hipotecario a un tercero a través de un Fondo de Titulación.    
• Supuestos establecidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Estos son extinción de la garantía, cláusula suelo, cláusula de vencimiento anticipado o vulneración del principio de transparencia. 
• Real Decreto 6/2012, de 9 de marzo. Estas son medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.  
• Solicitud de la moratoria. A través de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, puedes pedir la moratoria al pertenecer a un colectivo considerado vulnerable.  

¿Cómo es el procedimiento de subasta judicial?

Si te preguntas cómo se puja en una subasta judicial, te presentamos toda la información sobre los requisitos y las opciones para evitar perder tu propiedad. 

En busca de una mayor transparencia y celeridad en los procedimientos, se aprobó la Ley 19/2015 que establece que ahora todas las subastas judiciales se pueden hacer a través del sistema online en la página de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado o BOE, a excepción de los procesos iniciados antes de octubre de 2015 (entrada en vigor de la ley).

El procedimiento es el siguiente. 

1. Publicación de los datos de la subasta en la página del BOE.
2. Recepción de las ofertas de los interesados durante 20 días.
3. Extensión de la subasta durante una hora más si la última oferta es mayor a otras realizadas.
4. Suspensión de la subasta por parte de la Administración de Justicia. 
5. Finalización de la subasta y devolución de los depósitos de garantía. 

Ejecución y desarrollo de la subasta judicial

En la subasta puede participar cualquier persona interesada y el ejecutante. En caso del ejecutado (deudor) puede hacerlo de manera indirecta. También se aplican excepciones especiales.  

• La propiedad se adjudica al mejor postor en caso de que las ofertas alcancen el 70?l precio de salida para inmuebles y 50% para muebles. 
• El ejecutante puede participar solo después que un postor haya hecho una primera oferta.
• El ejecutado puede presentar una oferta a través de un tercero si estas son menores a los porcentajes indicados. Vencido el plazo, el ejecutante puede mejorar la propuesta. 
• El ejecutado puede presentar la oferta (un tercero) si la mejor propuesta se encuentra entre el 50% y el 70?l valor. Después de pasar el plazo, el ejecutante puede hacerlo por el 70%.
• El inquilino tendrá la preferencia al tratarse de un inmueble alquilado. 
• El tribunal puede declarar la subasta sin postor si las anteriores condiciones no se han cumplido. En las transacciones de viviendas, el acreedor puede solicitar la adjudicación del bien por el 50?l valor si no es la residencia actual del deudor o del 70% en caso de que lo sea. El plazo es de 20 días.
• El deudor puede pedir el levantamiento del embargo si la subasta es declarada desierta y el acreedor no hace la adjudicación. 

Hoy en día, muchas personas se interesan en participar en estos procedimientos para adquirir pisos de subastas judiciales. Lo hacen a un precio menor al del mercado o para obtener una hipoteca como método de inversión.  

Después de la subasta qué viene

La subasta se declara concluida cuando ha finalizado el plazo de pujas en la página oficial. Hay que destacar que entre la realización de la subasta y el desahucio como último recurso legal puede pasar entre 6 y 12 meses. Es decir, puedes aprovechar este tiempo para asesorarte debidamente y así evitar perder tu vivienda. 

¿Cuánto tiempo dura una subasta judicial?

Las subastas duran 20 días desde el anuncio de la oferta en la página del BOE. En caso de que la última postura sea mayor a otra realizada antes del cierre, estas se extiende durante una hora más.